A magyar szállodaipar fejlődési trendjeit és kilátásait ecsetelő elemzést Németh Richárd, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezető partnere készítette, amelyet az alábbiakban adunk közre.

A turisztikai ágazat a magyar GDP meghatározó részesedéssel bíró szektora, a 2018-as KSH szatellit számlák alapján az ágazat közvetlenül 6,8%-kal, közvetett hatásokat (beszállítók és multiplikátor hatások) is számítva 10,7%-kal járult hozzá a GDP-hez. A turisztikai szektorban realizált árbevétel és foglalkoztatottság növekedéséhez döntően a fővárosi és vidéki szállodák és panziók, vendéglátóhelyek, gyógyfürdők és egyéb szolgáltatók járulnak hozzá. A már működő szállodák foglaltsága és átlagára (RevPAR) az elmúlt hat év legmagasabb szintjeit érik el, emellett mind a meglévő, mind az új fejlesztések újfajta kihívásokkal szembesülnek, új piaci trendek, üzemeltetési kihívások várják őket.

Lehetőségek és kockázatok

A nemzetközi beutazás volumenét erősítő tényezők a nagy nemzetközi sportrendezvények (kajak-kenu vb Szegeden, junior úszó-világbajnokság Budapesten), hazai és nemzetközi fesztiválok, kongresszusok és más kiemelt kulturális programok, ugyanakkor az eurózóna GDP- növekedésének lassuló üteme (2018-ban már csak 1,2%) egyre negatívabb hatást gyakorol a szektorra.

Miközben Európában és világszerte felerősödtek a dekonjunkturális hatások, a hazai piacon ezzel ellentétes hatásokat tapasztalhattunk: a GDP növekedése meghaladta a 4,8%-ot, a SZÉP-kártya mellett pedig az átlagos bruttó keresetnövekedés – ami 2019 első félévének végén 10,6% volt – is érzékelhető hatást gyakorolnak a hazai, elsősorban a vidéki szállodák teljesítménymutatóira.

A hazai lakosság a diszkrecionális, megtakarított jövedelmének egyre jelentősebb részét költi el utazásra, szállásra, vendéglátásra, a cégek pedig eredményük terhére egyre több konferenciát, továbbképzést, céges napokat, csapatépítést finanszíroznak.

A 2019-es éves adatok statisztikai elemzésekor

az sem lenne majd meglepetés, ha a turizmus szektor árbevétel növekedése jóval meghaladná a GDP emelkedésének mértékét, és megközelítené, vagy akár meg is haladná az átlagbér-emelkedés éves százalékos ütemét.

Az áfcsökkentés egy fontos hatása

A kereskedelmi szálláshelyek szobaértékesítésének áfatartalma 2020 januárjától 18%-ról 5%-ra csökken, így bár a 2018-ban bevezetett 4%-os kulcsú turizmusfejlesztési hozzájárulást majd továbbra is fizetni kell, de ugyanaz az átlagárszint jövőre automatikusan 12,4%-kal emelheti a kereskedelmi szálláshelyek nettó realizált átlagárát, ezáltal a szobaértékesítés bevételét.

Ez várhatóan ismét visszaállítja a reális szoba-vendéglátás bevételi megoszlást, a szállodások és a vendéglátásban dolgozók pedig újra kiszámolhatják, hogy a nettó jövedelmekbe már sikeresen beépült szervizdíj hogyan alakul majd egy piaci szempontból reálisabb szálláshely-bevételi mix esetében.

Nem kerülhető el a költségek emelkedése

Fel kell készülni arra, hogy az újonnan belépő szállodák keresleti és árbevétel növekedési lehetőségeit jövedelmezőségi oldalon számos tényező rontja majd.

Egyes piaci szereplők szerint a szektorban további 30-40%-os béremelésre lenne szükség a következő években, így 2020-ban újabb 8-12%-os nominál értékű béremelés várható.

Az energia és az általános üzemeltetési költségek emelkedése szintén könnyen meghaladhatja az infláció mértékét, továbbá elérkezett az idő, hogy a korábbi évek/évtizedek elhalasztott beruházásait, felújításait, eszközpótlásait, állagmegóvásait is pótolják a szolgáltatók, vagy legalábbis ütemezetten, céltartalékolva megkezdjék azokat.

A tőkebefektetések és eszközpótlások egy átlagos/közepes állapotú szálloda, szolgáltató esetében a teljes árbevétel 3-5%-át is elérhetik, amely céltartalékot több éven keresztül fenn kell/érdemes tartani, hogy érdemi minőségi javulást, vagy legalább szinten tartást lehessen elérni.

Fentiek miatt

arra kell felkészülni, hogy a szállodák eredménykimutatásaiban átmenetileg a bruttó üzemi eredmény (GOP) növekedésével, viszont az EBITDA csökkenésével találkozunk majd.

A GOP-ra ható tételek volumen- és árindex egyenlege ugyanis várakozásaink szerint pozitív, míg a GOP alatti tételek (turizmusfejlesztési hozzájárulás, Capex, FF&E) egyértelműen negatív hatással lesznek az eredményességre a következő években.

Azaz, üzemeltetési szinten javulásra, tulajdonosi / banki finanszírozási szempontból némi eredményromlásra készülhetünk abban az esetben, ha a tulajdonos/üzemeltető prudens módon emeli a béreket és elvégzi a szükséges felújításokat, eszközpótlásokat.

Fenntartható-e a szektor jövedelmezősége?

A legfontosabb kérdés a magyar szállodai piacon továbbra is az, hogy a hazai és nemzetközi kereslet volumen- és árnövekedése ellensúlyozni tudja-e a működési (bér, energia, árubeszerzés) és felújítási költségek egyre feszítőbb emelkedését. Most úgy tűnik, üzemi szinten emelkedés, megtérülési szinten viszont némi eredménycsökkenés várható.

Az üzemeltetési kihívásokon túl jelentkezik még két fontos makrogazdasági hatás, ami vegyesen érinti a szálloda- és a teljes szolgáltatói piacot: az euróárfolyam és az infláció alakulása.

Előbbi esetében a 330 forintos árfolyam már realitás, utóbbi esetében a következő években évente 3%, illetve ezt enyhén meghaladó inflációs rátákkal számol a Magyar Nemzeti Bank.

Látszólag mindkét tényező pozitív hatású lehet a vidéki és fővárosi szolgáltatók számára, ugyanakkor országosan és iparági szinten kérdés, hogy sikerül-e a hazai szolgáltatások árát az inflációs rátát meghaladó mértékben emelni forint alapon. Ha nem, akkor reálnövekedést lerontja az árfolyamhatás, azaz euróalapon romlik a hazai szállodák jövedelmezősége. Ennek áttekintése további, a teljes szektort érintő kutatásokat igényel.

Lassul a fejlesztői piac

Mind tavaly, mind idén számottevő beruházások történnek a szállodai és turisztikai szolgáltatások, fürdők és attrakcióberuházások piacán. Ezek részben teljesen piaci alapon, részben a Kisfaludy Szálláshelyfejlesztési Program által támogatott formában zajlanak.

Bár a kereskedelmi bankok igyekeznek rugalmasan alkalmazkodni ehhez az eszközosztályhoz (hitelkamat mértéke, futamidő hossza, egyéb finanszírozási megállapodások), a fejlesztői piac lassulásának egyértelmű jelei mutatkoznak.

A beruházási-kivitelezési költségek dinamikusan növekednek (egy 4 csillagos nemzetközi minőségű szálloda 1 szobára vetített beruházási költsége telekhányad és parkoló nélkül is 40-50 millió forint vagy azt meghaladó összeg), ami egyértelműen negatívan befolyásolja a fejlesztői/befektetői környezetet.

Több projekt lelassult az elérhetetlen, túlzóan drága, vagy előre nem láthatóan alakuló kivitelezői kapacitások következtében.

Mindezek ellenére számos új szálloda nyílt az elmúlt hónapokban (Párisi Udvar, Hilton Garden Inn, Barceló), és folyik újak építése is (Radisson Collection Basilica, hogy csak néhány nemzetközi kötődésű és méretében is jelentős szállodát említsünk).

Jelenleg 15-20 nagyobb szállodaprojekt zajlik a fővárosban és több tucat vidéken. A tranzakciós piac alacsony volumenű, egy-két úgynevezett trophy asset (például a Gellért szálloda) értékesítése határozza meg részben vagy egészben a piaci befektetői hangulatot és kilátásokat.

Fókuszban a felújítás és a brandváltás

A jelenlegi befektetési piac általános jellemzője, hogy nehéz, szinte lehetetlen cash-flow termelő szállodákat vásárolni, így a befektetés első lépcsőjében általában egy jobb időket látott ingatlan vásárlása történik meg, majd ezt követően kerül sor egy átalakítási – fejlesztési – rebranding folyamatra.

Ez a kettős fejlesztői/befektetői feladat megdrágítja a projekteket, de Magyarországon még ebben is látnak fantáziát nemzetközi befektetők. Jó példa erre a Buddha-Bar szálloda, amely az értékesítést követően lassan 8 hónapja zárva van, zajlik az üzemeltető és megfelelő brand kiválasztása, ezt pedig nyilván további elhúzódó átalakítási munkálatok követik majd.

Az értékelői konszenzus szerint a budapesti szállodák esetében a megtérülési ráta 7-8% között alakul, de a mértéke erősen függ olyan tényezőktől, mint helyszín, minőség, nemzetközi vs. hazai üzemeltetés, franchise és egyéb feltételek.

Eközben vidéken, ahol a projektek jelentős részben támogatásokkal valósulnak meg (Balaton, vidéki nagyobb és közepes méretű városok) nem lehet egyértelmű befektetői megtérülési elvárásokról, hozamokról beszélni.

Összességében megállapítható, hogy keresleti és célzott iparági szabályozói oldalról (áfa, Nemzeti Turizmusfejlesztési Stratégia stb.) jól stimulált, de organikusan is megtámasztott robosztus növekedési pályáról beszélhetünk, amelynek kockázati tényezőit a külföldi piacok gyengülése és a hazai üzemeltetési/munkabér/energia és felújítási/beruházási költségek erőteljes növekedése jelentik.

A tanácsadói konszenzus szerint

a jövőbeni új fejlesztések, tranzakciók és (re)finanszírozási projektek esetében újra felértékelődik majd az óvatos, tapasztalatokon alapuló üzleti tervezés, a kreatív és innovatív koncepcióépítés és a piaci/üzemeltetési/pénzügyi szempontú kockázatelemzés.

Nagyobb jelentősége lesz annak is, hogy a különböző bérleti, management és franchise alternatívák közül melyik választás bizonyul majd a legjobbnak a hosszú távú jövedelem- és értékteremtés szempontjából.

Szerző: Németh Richárd
BDO Magyarország

Forrás: turizmus.com